Ипотека на новостройку: брать или не брать?

Анкета на ипотеку
  • Сразу 3 предложения – удобно!
  • Решение за 30 минут – быстро!
  • Бесплатный сервис – выгодно!
Заполнить анкету
Заполнение займет не более 5 минут
Сервисы
Калькулятор
Расчет платежей по кредиту Перейти к сервису
КИ онлайн
Проверка кредитной истории Перейти к сервису
Помощь должникам
Бесплатные консультации юриста Перейти к сервису
Совет

Готовится…

Недвижимость

Комната Земельный участок Загородный дом Новостройка
Кредотезисы

Доброго времени суток, господа!

Темой нашего сегодняшнего разговора станет получение ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках. Я расскажу вам про все нюансы этой важнейшей процедуры, дам несколько практических рекомендаций. Но самое главное: предостерегу вас от принятия необдуманных решений, в результате которых вы можете остаться ни с чем. Вперед, мой дорогой пользователь!

Как я обожаю домашний уют! Но и простор мне необходим тоже: я же все же зебра, пусть и ведущий специалист по кредитам. Не люблю тесноту, толкотню, шум и гам. Однако простор и уют по душе не только кредитным зебрам, но и большинству нормальных людей. Поэтому практически каждый россиянин желает жить в собственном комфортабельном жилье. Правда, Диоген вообще в бочке проживал и неудобств не испытывал, но гениального философа с трудом можно назвать нормальным человеком. Да и тепло в той Греции: попробовал бы он русскую зиму в бочке провести – живо ушел бы из философов в строители. Ну или в депутаты: они тоже хорошо мозги умеют заморачивать – не хуже философов.

Но, повторюсь, речь идет о нормальных людях, чаще всего – семьях. Любовь родителей и взрослых детей – святое понятие, но проявлять ее все же лучше на расстоянии: в гости друг к другу ходить. К сожалению, отнюдь не каждая семья имеет возможность взять и приобрести себе квартиру. Остается только одно: ипотека квартиры в новостройках либо на вторичном рынке.

Расскажу я вам, пожалуй, и об оформлении квартиры в новостройке в собственность по ипотеке. Во-первых, чисто по-человечески помочь вам хочу, а во-вторых – само слово люблю… Ипотека, ипподром, скачки – ассоциации, знаете ли. Итак, вопрос поистине шекспировский: как купить новостройку в ипотеку?

Что такое ипотека?

По сути, ипотека – это любой залог недвижимости. Но у нас так принято называть именно приобретение недвижимости (жилой или коммерческой) в кредит. Впрочем, практически везде в мире рядовой обыватель считает точно так же.

К ипотеке всегда относились в обществе весьма противоречиво. Например, в США это наименование благодаря игре слов ассоциировалось со смертью. А в той же Испании систему ипотечного кредитования до сих пор проклинает множество компаний-застройщиков и рядовых граждан. Несмотря на то, что условия ипотеки в этом государстве в последние годы в значительной мере смягчились, испанские банки до сих пор «распирает» от обилия принадлежащей им «токсичной» недвижимости.

Сходная ситуация наблюдается и в нашем отечестве. Так как банки вынуждены конкурировать друг с другом, они все более смягчают условия кредитования по жилищной программе. Однако суммы там крутятся колоссальные, посему слишком уж «задаром» оформление ипотеки на новостройку не обойдется.

Но если другой возможности получить собственное жилье нет, а жить в общежитии, на съемной квартире или с родственниками уже невмоготу? Тогда ипотечное кредитование является единственным выходом из создавшейся ситуации. Дороговато – да, но собственное «стойло» со всеми удобствами того стоит. Тем более сейчас существует великое множество возможностей купить квартиру в новостройке в ипотеку, а риск быть обманутым недобросовестным застройщиком сводится практически к нулю. Да и использовать для погашения кредита можно любые варианты, в том числе и материнский капитал, что существенно облегчает жизнь семьям с детьми. Не забывайте и про причитающиеся вам налоговые вычеты.

Кредозебрик предупреждает

Не поддавайтесь на сладкие обещания недобросовестных застройщиков, предлагающих вожделенные квадратные метры «по удивительно низким ценам». Рынок есть рынок, а квадратный метр – это товар: он может быть дешевле или дороже, но в разумных пределах! Купить квартиру в новостройке по ипотеке за копейки невозможно: например, в столице один «квадрат» в пределах МКАД будет стоить никак не менее 100 000 рублей! А таких бессовестных мошенников-хищников я буду беспощадно истреблять!

Запомните, что компания-застройщик должна быть аккредитована в банке, где вы намерены получить ипотеку на новостройку. В данном случае отношения регулируются Федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Выбирайте аккредитованных застройщиков!

Лучше выбирать среди компаний, уже имеющих аккредитацию и соответствующие квартиры в новостройках в ипотеку. В противном же случае банк проверяет документацию компании и строящегося объекта. И только после этой процедуры дает или нет аккредитацию, а вам – ипотечный заем. Обычно эта процедура занимает порядка 4 месяцев и, соответственно, влечет дополнительные расходы.

Ипотека под новостройку или готовое жилье?

Ипотека на новостройку и кредит на покупку готового жилья – это принципиально различные банковские продукты.

Объектом залога при кредитовании приобретения готового жилья (от застройщика или на вторичном рынке) является собственно объект недвижимости (та самая квартира). А в новостройке какой может быть залог, если дома-то в сущности еще нет? Только право требования квартиры по окончании строительства.

Покупка новостройки в ипотеку имеет ряд особенностей:

  • всегда можно выбрать такое жилье, которое нравится, и сделать внутреннюю отделку по собственному вкусу без необходимости дорогостоящих переделок;
  • гарантированно, что в новостройке будут современные коммуникации, система охраны, дворовая территория будет оборудована в соответствии со всеми требованиями;
  • ипотека на новостройку изначально дороже, чем на приобретение готового жилья (первоначальный взнос обычно выше на 10-15%, годовой ссудный процент выше на 1-5%, страхование рисков дороже на 1-2%). Теоретически возможно кредитование и без первоначального взноса, однако на практике банки идут на такие шаги крайне редко;
  • потенциал роста стоимости квартиры в новостройке существенно выше, чем жилья на вторичном рынке;
  • квадратный метр в строящемся жилье дешевле: за такие же деньги можно приобрести на 20% большую жилплощадь.

Что выгоднее: рассрочка или ипотека?

Сама суть различия этих понятий заключается в особенностях ведения бизнеса поставщиками услуг.

Строительная организация продает квартиры, цель – продать много и по максимальной цене. Банк же, можно сказать, продает деньги, цель – выдача денежных средств под процент, который гарантированно обеспечит необходимую акционерам рентабельность, под ликвидные залоги, превосходящие по стоимости кредиты. Вот какой Кредозебрик умный – попробуйте, повторите, а лучше осознайте!

Условия рассрочки платежа обычно таковы:

  • срок расчета – не более года, в отдельных случаях – до 2 лет;
  • несмотря на то, что возможна и беспроцентная рассрочка, чаще застройщик все же удерживает от 1-2% стоимости жилья ежемесячно. А это солидная сумма!
  • обычно предоставляется возможность взять ипотеку на оставшуюся сумму.

Иными словами, ежемесячно придется выплачивать от 1/12 до 1/24 общей стоимости жилья плюс фиксированный процент. Сумма выходит грандиозная. Поэтому такой вариант можно порекомендовать только тем новоселам, которые ожидают значительных финансовых поступлений, например, дохода от продажи старой квартиры.

Кто и как может купить новостройку в ипотеку?

Требования к персоне потенциального заемщика у большинства банков схожи. Потенциальный получатель ипотечного кредита не должен быть моложе 21 года, и в то же время его возраст не должен превышать 65 лет на момент погашения займа в полном объеме.

Стаж работы заемщика на одном месте должен быть не менее 3 месяцев, по специальности вообще – не менее одного года. Размер заработной платы должен быть достаточно велик (каждый банк устанавливает свой минимум), причем ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать порядка 40%.

Очень большое значение имеет отсутствие плохой кредитной истории, а вот к месту прописки обычно особых требований нет: главное, чтобы заемщик имел гражданство РФ. Обязательно берется в расчет отсутствие либо наличие судимости.

Залогом в данном случае выступает право требования и поручительство двух физических лиц. Обычно банки стараются связать поручительством всех совершеннолетних членов семьи.

Этапы оформления квартиры в ипотеку в новостройке: краткая инструкция

Порядок покупки новостройки в ипотеку достаточно сильно отличается от кредитования на приобретение готового жилья, так как физический объект залога в данном случае отсутствует в принципе.

  • Получаем предварительное одобрение суммы кредита. Для этого следует отправиться в банк с необходимыми документами (согласно требованиям конкретного кредитного учреждения). Заявка обычно рассматривается в течение максимум 2-х недель. Срок действия вынесенного банком предварительного решения – до 3 месяцев. Если требуется его продление, в банк представляется аналогичный, но сокращенный пакет документов.
  • Выбор объекта недвижимости. Этот этап может быть и первым – не имеет значения. Главное, на что следует обратить внимание на данном этапе (кроме, разумеется, собственных возможностей), – это наличие у застройщика аккредитации в банке (если этот этап предваряет визит в банковское учреждение). Например, выбирая квартиры в новостройках в ипотеку через Интернет, обратите внимание на наличие на ресурсе застройщика проектной декларации и регистрации договора долевого участия в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии согласно ФЗ № 214. Это поможет не только упростить процедуру установления правоотношений, но и защитит вас от мошенничества.
  • Заключение договора с застройщиком и внесение аванса. В договоре прописываются данные выбранного объекта (метраж, расположение), сроки и прочие условия его выкупа. Оговариваются также санкции в случае отказа покупателя от приобретения объекта. На этом этапе вам понадобятся лишь паспорт и оговоренная сумма задатка. Что интересно: иногда уплаченная на этом этапе сумма входит в общую стоимость объекта, а иногда является только платой за бронь – закрепление за вами понравившейся квартиры.
  • Оценка и страхование новостройки при ипотеке. Оценку объекта проводит независимая оценочная компания. А страховая компания, исходя из этих данных, занимается страхованием. На данном этапе обычно страхуют жизнь и здоровье заемщика и его финансовую ответственность (а вдруг он, не дай боже, умрет или утратит трудоспособность). Также обязательным является страховка права собственности – так называемое «титульное страхование». Стоимость комплексной страховки составит порядка 1% от стоимости будущего жилья. От нее можно и отказаться, только стоимость вашей квартиры мгновенно взлетит на 2-3%. Кроме того, после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, потребуется страхование рисков причинения ущерба и утраты имущества (квартира уже построена, можно ее страховать).
  • Принятие банком окончательного решения по кредитованию. Окончательная сумма не может быть больше той, что оговорена в предварительном решении. Обратите внимание, что некоторые банки взимают процент за оформление кредита.
  • Заключение сделки и госрегистрация. В зависимости от условий банка, документы в Росреестр отвозит либо его представитель, либо лично клиент.
  • Получение застройщиком денежных средств в объеме, указанном в договоре. Как в подавляющем большинстве случаев целевого кредитования деньги «проплывают» мимо клиента. Банк переводит всю сумму безналом с помощью аккредитива. Эти средства блокируются на счете компании-застройщика до момента регистрации сделки в Росреестре.

Да, траты вам предстоят иго-го, ой, то есть ого-го какие! И, конечно, дополнительных расходов при ипотечном кредитовании не избежать: готовьтесь, что они могут составить от 2 до 10 и более процентов от стоимости вашего будущего жилья.

Но это будет ваша личная отдельная Вселенная – согласитесь, оно того стоит! Пойду-ка я еще раз осмотрю свое стойло: по-моему, оно стало маленько тесновато. Наверное, надо что-то менять!